Condomínio: cobrança, multas e assembleias

Isso está acontecendo com você?

• O condomínio tem unidades inadimplentes há meses e a cobrança amigável não resolveu.
• Você recebeu uma multa que considera indevida ou desproporcional.
• Uma assembleia foi convocada sem cumprir o prazo ou a forma da convenção.
• O síndico não presta contas ou toma decisões sozinho.
• Há obra, barulho ou uso indevido de área comum gerando conflito.
• Você comprou um apartamento e descobriu dívida condominial anterior.

O que diz a lei

A taxa condominial é obrigação que acompanha o imóvel, e não a pessoa. Por isso, quem compra uma unidade pode ser cobrado por débitos deixados pelo antigo proprietário. Verificar isso antes da compra evita um problema caro.

O parágrafo primeiro do artigo 1.336 do Código Civil limita os encargos do inadimplente a juros de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito, salvo previsão diversa na convenção.

A cota condominial documentalmente comprovada é título executivo extrajudicial, conforme o artigo 784 do Código de Processo Civil. Isso permite ao condomínio partir direto para a execução, sem precisar de uma ação de conhecimento — o que encurta bastante o caminho.

O artigo 1.337 do Código Civil prevê que o condômino com comportamento antissocial reiterado pode ser penalizado com multa de até dez vezes o valor da contribuição mensal, mediante deliberação em assembleia.

Assembleia convocada em desacordo com a convenção ou sem o prazo devido pode ter suas deliberações anuladas.

O que fazer agora

1. Reúna a convenção e o regimento

   São eles que definem prazos, quóruns e penalidades aplicáveis ao seu caso.

2. Levante o histórico

   Boletos, atas de assembleia, notificações enviadas e prestações de contas.

3. Formalize a comunicação

   Notificação escrita, com comprovante de recebimento, é o que sustenta a etapa seguinte.

4. Traga para análise

   Com a documentação organizada, dá para escolher entre execução, ação anulatória ou negociação.

Documentos para separar

• Convenção do condomínio e regimento interno
• Atas das assembleias envolvidas
• Boletos e demonstrativo do débito
• Notificações já enviadas ou recebidas
• Matrícula da unidade
• Registro fotográfico, quando houver obra ou dano