Regularização de imóvel e usucapião

Isso está acontecendo com você?

• Você comprou com contrato particular e nunca passou a escritura.
• O imóvel ainda está no nome de alguém que já faleceu.
• Você ocupa o terreno há muitos anos e nunca teve documento.
• A casa foi construída ou ampliada e nada disso consta na matrícula.
• O banco recusou o financiamento por causa da documentação.
• O loteamento onde fica o imóvel nunca foi regularizado.

O que diz a lei

No Brasil, só o registro transfere a propriedade. O artigo 1.245 do Código Civil é claro: enquanto não houver registro no Cartório de Registro de Imóveis, quem consta na matrícula continua sendo o dono, mesmo que outra pessoa tenha pago e more no imóvel há anos.

A usucapião extrajudicial, prevista no artigo 216-A da Lei de Registros Públicos, permite resolver diretamente no cartório quando não há conflito. É feita com ata notarial lavrada por tabelião, planta e memorial assinados por profissional habilitado e anuência dos confrontantes. Costuma ser bem mais rápida que a via judicial.

Os prazos variam conforme a situação: a usucapião extraordinária exige quinze anos de posse, reduzidos para dez quando há moradia habitual ou obras de caráter produtivo. A ordinária pede dez anos com justo título e boa-fé. A especial urbana exige cinco anos em área de até duzentos e cinquenta metros quadrados, para quem não possui outro imóvel.

Para núcleos urbanos informais consolidados existe a REURB, instituída pela Lei 13.465 de 2017, que permite a regularização coletiva em parceria com o município.

A averbação da construção na matrícula é o que permite financiar, vender com segurança e cumprir exigências do habite-se. Sem ela, o imóvel vale menos e trava em qualquer negociação.

O que fazer agora

1. Peça a matrícula atualizada

   No Cartório de Registro de Imóveis da comarca. É esse documento, e não o carnê de IPTU, que diz quem é o proprietário.

2. Reúna a prova do tempo de posse

   Contas de água, luz e IPTU em seu nome, ao longo dos anos, são a espinha dorsal de qualquer usucapião.

3. Levante a cadeia dominial

   Descobrir quem consta como dono e o que aconteceu com essa pessoa define qual caminho é possível.

4. Traga para análise

   Com matrícula e documentos em mãos, dá para dizer se o caso vai por usucapião extrajudicial, judicial, adjudicação compulsória ou inventário.

Documentos para separar

• Matrícula atualizada do imóvel
• Contrato de compra e venda ou recibo
• Carnês de IPTU dos últimos anos
• Contas de água e luz antigas em seu nome
• Planta e memorial descritivo, se houver
• RG, CPF e certidão de estado civil